李闲云这次过来,主要是和李城谈一下关于新城的发展问题。
新城集团过去一年多发展得很好,但问题也多。
传统实业如今饱受冲击,而在房地产方面,李闲云除了钱和土建,确实没有太多可以帮助的地方。
而房地产的问题,其实还不仅仅是银根紧锁的问题,同样还有的就是房价不涨,购房意愿下降,商场生意凋零等一系列因素。
房子要是好卖,靠预售都能回一半的钱,哪怕银根紧锁,至少不会爆雷这么多——可以说销售不利和银根紧锁,才是房地产企业爆雷的核心问题。
一个代表资金回笼与收益,一个代表资金流动与支撑!
这也就导致无论是商业地产还是商住房,都存在巨大的销售压力。
新城集团敢于大搞,说白了是因为进价低——但是进货价再便宜,终究也要卖出去才有用。
这段时间新城吃的比吐的快,海量的资产囤积,正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分,但也只是稍稍缓解——关键还在继续拿。
这就是矛盾的地方了。
爆雷的房地产企业有这么多,确实有大量的便宜可占,但是消化能力的不足,搞不好就被便宜给撑死。
如今新城自身体量一千七百亿左右,负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业,包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。
这其中2500亿的债务来自易胜传媒,500亿债务来自苗辉等四家基金,还有四千亿债务来自银行。
同时新城集团本身也是债权人。
其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家,然后就是一些其他房地产公司。
新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。
其中恒泰方面出资一千亿收购商票,对方承兑债务为一千六百亿,质押资产两千亿。
盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票,加部分现金。
其中盛达债权八百,质押一千六。
富丽债权七百,质押一千四。
蓝元债权八百,质押一千六。
实际支出两千一百亿,质押资产4600亿。
再就是其他房地产公司,也以类似形式借款与质押,实际出资1700亿,质押资产2500亿,获得部分资产500亿,预期可回收资金1300亿。
当前总债权4800亿,总债务7000亿,自身体量1700亿,质押总资产9100亿,流动资金700亿,另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。
但实际上,由于新城集团拿了大量地皮正在开发,实际投入开发资金1100亿左右,其中部分是去年产业销售获得的收益,还有就是对下属公司也有负债,其债务额为400亿左右。
也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右,好在大部分的债
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